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“阴阳合同”成二手房交易逃税行规 装修款占交

2019-01-11      点击:

一套总价940万元的房子,最低可以按照330万元的价格网签,剩下的房款以“装修”为名逃避缴税。》》》北京学区房或遭洗牌 官方将探索多校划片等入学方式

目前,本市二手房最低计税价格仍和2014年基本无异。为了吸引购房人少缴税,中介甚至专门制定了关于装修款的合同条款。

去年一年,本市成交了近27万套二手房,通过高装修款、低网签价成交逃税的方式,竟然成了“行规”。

超低税费暗藏逃税玄机

上个周末,在工商大学校门西侧,我爱我家的门店里一个看房人都没有。闲来无事的中介开始向记者推销房源。

打印出来的推广页面上写着,一套位于海淀区北洼路甲28号的万景公寓两居室,面积为115.5平方米,业主叫价980万元,中介备注950万元能成交。

“这套房是满五惟一房源,税费很少。”中介业务员指着推广页面上“税费,4.05万元”一行字说。

所谓“满五惟一”、是指这套房产距离上一次交易已经满5年,且为家庭名下惟一住房,可以享受首套契税优惠等相应政策。

可是按照成交价计算,即使只按照1%税率标准交契税,一套总价950万元的房子也不应该只有4万余元的税费。

在这家门店中,标注着超低税费的房源还真不少。比如一套位于西三环外的紫竹花园二手房,其销售价格为880万元,但税费只有4.38万元。

实际成交价八九百万元,但是税费却还不到应交纳额度的一半,这是怎么回事?

“做低网签价,税就少了。”中介说。

实际成交价格和网上申报价格完全不一样,这不是涉嫌逃税吗?虽然记者反复追问,但对方始终避开了“逃税”这个字眼,只说这是一条行规。

“现在都得做低网签价,能做的都做!”他说。

“首付越高越省税”背后逻辑

在我爱我家门店提供的房源介绍中,写着“尽量少贷”的字样。为什么会这样?

链家西城展览路店的经纪人用九和苑的一套房为例,计算出了少贷背后的利益空间。

这套房只有一室一厅,面积不到70平方米,叫价已经到了940万元。中介声称,这套房如果全款买,预计契税只有3.3万元,只要按照低网签价申报,个税和营业税都可以不交。

为什么可以不交?这和本市目前执行的政策有关。

按照目前的二手房缴税计算方式,如果购房人购买的是90平方米以下的首套房,需要交纳的契税就是网签价的1%;如果购买的是二套房,那么无论面积大小,契税都是网签价的3%。

在购买二手房时,还有可能缴纳营业税,如果房产证或者契税发票满两年,普通住宅不用缴纳营业税,非普通住宅要缴纳差额的5.6%,不满两年的房产则要按照网签价的5.6%计税。

在个税方面,只有满五惟一才能免征个税,否则按照差额征收20%。

“如果你全额付款,那就可以按照330万元申报网签价,其他的单给房主,这样总共缴纳的税款就是3.3万元;如果你贷款,要根据你的贷款金额倒推,只要网签价超过468万元变成非普宅,那税就成倍翻上去了。”他举例说,此前这套房子购买价格为300万元,按照10%的装修成本不用交税的原则,网签价只要低于330万元,都可以逃掉契税以外其他税款。

这也就是说,如果购房人有钱拿出全款,就可以申报330万元的网签价;如果他要贷款300万元,以贷款6成计算,那网签价也要随之提高到500万元,就按照500万元缴税;如果购房人要贷款500万元,同样是贷款6成,网签价就要提高到将近840万元。

“网签价越高,税越高。”中介说。

但这套房子毕竟要卖到940万元,网签价330万元,剩下的610万元怎么办?

中介说,可以算成“装修款”,单独写在合同中,等过户时直接付给房主。

按正常交易流程,市住建委要求设立资金监管账户,房屋首付或者全款要打进这个账户中,才能过户。但“装修款”却不用进入资金监管账户。

中介主动备好阴阳合同

记者在连续数日的暗访中发现,为了逃税,几乎所有中介都会准备出文本,将“装修款”写在合同内。我爱我家的内部系统中,甚至可以直接查询每一栋楼每一层的最低计税价格,方便中介业务员算出最低缴税的标准。

一份来自链家的《房屋买卖业务签约文件合订本》中,有涉及成交价格、付款方式及资金划转方式的约定。一位在去年12月底成交的市民提供的合同文本显示,该房屋成交价格仅为150万元,但家具、装饰装修及配套设施等作价200万元。